Location Meublée Professionnelle (LMP)

La location meublée professionnelle permet au contribuable relevant de ce statut d’imputer directement sur leur revenu global la totalité des déficits, et de bénéficier directement d’une réduction de leur impôt sur le revenu.

De plus, grâce au jeu des amortissement, la location meublée professionnel permet au contribuable de percevoir des loyers en franchise d’impôt sur une période pouvant aller jusqu’à trente ans.

► Les conditions pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel :

La location de logement en meublé est considérée comme relevant de la location à titre professionnelle lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement réunies :

  • les recettes annuelles qui sont tirées de l’activité de loueur meublé professionnel sont supérieures ou égale à  23 000 €
  • les recettes tirées de la location en meublé doivent être supérieures aux autres revenus imposés à l’impôt sur le revenu du foyer fiscal.

L’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est plus obligatoire depuis une décision du Conseil constitutionnel du 8 Février 2018.

► La location doit porter sur un logement meublé :

Le logement doit être loué meublé par le contribuable.

Le logement doit être équipé d’un minimum de meubles :

  • Literie comprenant couette ou couverture
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement des meubles devant équiper un logement loué en meublé

► Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux :

Les loyers facturés par le propriétaire doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

► Les charges déductibles des loyers :

Des loyers facturés au preneur, le propriétaire bailleur pourra déduire les charges suivantes :

  • les frais d’établissement (commissions, frais d’études et tous les frais engagés en vue de l’exercice de l’activité de loueur en meublé professionnel)
  • les frais généraux
  • les intérêts des emprunts qui ont permis de financer l’acquisition du bien immobilier ainsi que des meubles
  • les avances réalisés par le propriétaire bailleur
  • les impôts et taxes (taxes locales, taxe foncières)
  • les charges de copropriété
  • les provisions pour charge de copropriété
  • les frais de réparation
  • les frais d’entretien
  • les frais de gérance
  • les frais de rémunération des gardes ou concierges

► Règle d’imputation des charges déductibles et reports des déficits :

Lorsque le propriétaire constate un déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global sans limitation de montant.

Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, celui-ci est imputable sur le revenu global des six années suivantes.

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► Les amortissements :

Chaque année le contribuable devra comptabiliser l’amortissement du mobilier et de l’immobilier.

Durée d’amortissement des meubles :

  • la jurisprudence et l’administration fiscale fixent à titre d’exemple la durée d’amortissement des meubles  entre cinq ans et sept ans.

Durée de l’amortissement de l’immobilier :

Obligation de procéder à une ventilation entre le prix du terrain et celui du logement :

Article 38 sexies de l’annexe III du code général des impôts

  • Le terrain sur lequel est implanté le logement n’est jamais amortissable.
  • Lorsque le propriétaire bailleur procède au calcul du montant de l’amortissement, il devra retrancher du prix de l’immobilier qu’il amortit celui du terrain.
  • Il devra ventiler la valeur de l’immeuble entre ce qui relève de la valeur de la construction et ce qui relève de la valeur du terrain. La ventilation doit  être portée dans l’acte notarié d’acquisition.

La durée d’amortissement de la construction est différente selon chaque élément la composant.

► Modalités de déduction des amortissements :

  • chaque année le propriétaire bailleur déduira des loyers acquis une fraction du prix d’acquisition calculée de la façon suivante : prix d’acquisition/ durée d’amortissement de chaque élément de la construction et des meubles.

Limite :

  • le montant de la déduction au titre de l’amortissement ne pourra être supérieure au montant des loyers nets acquis par le propriétaire bailleur.
  • le montant de l’amortissement ne sera déduit qu’après déduction des autres charges.

► Report des amortissements non déduits :

  • Le montant de l’amortissement qui n’a pu être déduit sera reporté sur les années suivantes (les exercices suivants), sans limitation de durée.

► La récupération de TVA :

Lorsque la location en meublée est assujettie à TVA, le propriétaire pourra récupérer le montant de la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé le prix d’acquisition.

Conditions d’assujettissement des loyers à la TVA :

Pour être assujettie à la TVA les loyers doivent être perçus dans le cadre de l’une des prestations hébergement suivante :

  • Lorsque les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger.
  • Lorsque les  prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
  • Lorsque les  locations de locaux nus, meublés ou garnis sont consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui en plus de l’hébergement fournit au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
  • Lorsque les  prestations d’hébergement sont fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant.

Tous mes biens ne sont pas publiés. N’hésitez pas à me contacter.

A bientôt

Hélène Marrin

helene-marrin-immobilier.com

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