Premier investissement immobilier

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Premier investissement immobilier : conseils à suivre absolument

Un premier investissement immobilier est souvent une étape cruciale dans une vie. Cet achat permet de constituer un patrimoine immobilier, mais aussi de percevoir des revenus locatifs, lorsque le bien est rapidement proposé sur le marché de la location. Voici des conseils à mettre en pratique pour réussir un premier investissement immobilier dans le neuf ou dans l’ancien.  

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Les clés d’un bon investissement immobilier

Investir dans l’immobilier ne s’improvise pas. Avant de se lancer, il est important de prendre différents points en compte pour rentabiliser au mieux cet investissement. 

Neuf ou ancien : que choisir ?

Lors d’un premier investissement immobilier, il est utile de se demander s’il est préférable d’acheter un bien immobilier neuf ou ancien.

Investir dans du neuf permet d’acquérir un bien conforme aux dernières règles thermiques et aux normes de construction en vigueur. Cela garantit qu’aucuns travaux ne sont à prévoir suite à l’achat et permet de profiter d’équipements neufs tout en faisant des économies d’énergie. Un bien neuf donne par ailleurs droit à des avantages fiscaux lorsqu’il est loué ou permet aussi de bénéficier de frais de notaire réduits.

Acheter un bien ancien, c’est-à-dire un logement qui a déjà été habité, a aussi ses avantages. Cela offre la possibilité d’acquérir un bien situé dans un centre-ville, là où les biens neufs se font rares et s’arrachent à prix d’or. Des dispositifs fiscaux sont également prévus pour les logements nécessitant de grandes rénovations, nous allons les présenter dans un autre point.

L’importance d’un bon emplacement

La situation géographique d’un bien doit être étudiée attentivement lors d’un premier investissement immobilier. Un logement situé près des transports en commun, des commerces ou encore des écoles se louera plus facilement qu’un bien à l’écart des services essentiels.

Par ailleurs, lors d’un investissement dans le but de faire une plus-value immobilière, la bonne situation d’un logement aidera à sa revente rapide.

Quelle surface privilégier ?

La surface habitable d’un logement est à étudier attentivement lors d’un premier investissement immobilier locatif. Elle doit être mise en corrélation avec la situation géographique du bien afin que l’investissement devienne rentable.

Ainsi, investir dans un studio de 20 m² près d’un campus universitaire sera d’une grande rentabilité. Cependant, ces biens sont généralement loués par des étudiants qui quittent le logement à la fin de l’année universitaire.

Dans un quartier résidentiel, il est judicieux d’investir dans un appartement de deux ou trois chambres qui sera loué par une famille, par exemple.

Dans le centre-ville d’une grande agglomération, les appartements d’une surface importante se prêtent particulièrement à la colocation ou au coliving. Ils permettent ainsi de louer plus cher et de rentabiliser l’investissement plus rapidement.

Les dispositifs de défiscalisation possibles

Selon la stratégie d’investissement choisie, un contribuable peut être amené à profiter de réduction d’impôt, dans le neuf ou l’ancien.

Dans le neuf, la loi Pinel permet au contribuable d’obtenir des avantages fiscaux lorsqu’il loue le bien dans lequel il a investi. Ce dispositif est possible lorsque le logement est acheté neuf, en VEFA ou sur plan. Les biens anciens faisant l’objet de rénovations lourdes ou de réhabilitation sont aussi concernés.

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard concerne quant à lui l’acquisition d’un bien meublé neuf situé dans unerésidence avec services. Il peut s’agir d’une résidence pour personnes âgées, pour personnes à mobilité réduite ou pour étudiants. La loi Censi-Bouvard s’adresse également aux contribuables souhaitent investir dans une résidence d’accueil et de soin. Ce dispositif vient compléter le statut LMNP.

Dans l’ancien, la loi Malraux permet de profiter de réductions fiscales lorsque d’importants travaux de rénovation sont engagés. Pour en bénéficier, le logement doit se trouver dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou alors dans un secteur sauvegardé.

Investir dans une location vide ou meublée ?

Lors d’un premier investissement locatif, il convient de se demander s’il est prévu de louer le logement vide ou meuble. Dans le cas d’une location vide, le propriétaire n’a pas d’effort particulier à faire, si ce n’est de s’assurer que le logement respecte les normes de décence.

Dans le cadre d’une location vide, un certain nombre d’éléments devront être ajoutés dans le bien pour qu’il puisse être loué meublé. Pour un investisseur particulier, l’achat de meubles et d’équipements induit un budget supplémentaire. Celui-ci sera rapidement rentabilisé dès la mise en location.

Les avantages du statut LMNP ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est ouvert aux contribuables souhaitant réaliser un investissement locatif. Le bien doit obligatoirement être meublé.

Ce type d’investissement a différents avantages. Il permet tout d’abord de devenir propriétaire d’un logement qui sera mis sur le marché de la location et donc de recevoir des revenus locatifs.

Grâce aux revenus locatifs, l’amortissement du bien est pratiquement assuré (dans la mesure où celui-ci reste occupé et qu’aucun impayé de loyer ne survient).

Ce dispositif permet par ailleurs de déduire les charges liées à la gestion du bien (honoraires d’une agence immobilière, frais d’entretien, taxe foncière, frais généraux, etc.), mais aussi les intérêts du prêt immobilier concocté pour cet investissement.

Investir quelques années avant la retraite : est-ce le bon moment ?

Il n’y a pas d’âge défini pour réaliser un premier investissement immobilier. Ainsi, à l’approche de la retraite, il peut être avantageux de se lancer dans un investissement locatif, que ce soit pour étoffer son patrimoine immobilier ou pour acheter un bien qui sera occupé par l’investisseur quelques années après la retraite.

L’épargne accumulée au cours d’une vie, la vente d’une maison ou d’un appartement ou encore un héritage peuvent servir à régler une grande partie du prix du bien convoité. Ce type d’apport conséquent plaît particulièrement aux organismes prêteurs. A contrario, n’avoir aucun apport à plus de 50 ans est souvent un frein lors de la souscription d’un prêt immobilier. Enfin, l’emprunt revient plus cher en avançant en âge du fait, par exemple, de frais d’assurance qui augmentent.

Bien qu’investir dans l’immobilier locatif quelques années avant la retraite reste possible, il est préférable de ne pas trop attendre, en particulier lorsqu’un prêt bancaire servira à financer l’achat. Les banques prêtant plus facilement aux actifs, le bon moment pour investir avant la retraite se situe autour de 55 ans plutôt qu’après 60 ans.

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